中国地产商转型 服务式公寓商机大‘天博tb·体育综合’

本文摘要：服务式公寓相对于酒店，收益更加平稳，作为可长年持有人的投资项目，现沦为国内地产商转型的重点。

服务式公寓相对于酒店，收益更加平稳，作为可长年持有人的投资项目，现沦为国内地产商转型的重点。　　随着目前中国房地产市场乃至整个国家经济的转型，服务式公寓作为一种可长年持有人的投资项目，再度受到国内投资者的冷玉女。

　　以往来说，国内开发商更加侧重中短期报酬，以较慢回笼现金流。所以对于服务式公寓投资，过去开发商一般不会持有人5至7年后出售，但基于现在的房地产市场，开发商也意识到须要减少长年可持有人项目以确保现金流的稳定性。服务式公寓相对于酒店，收益则更加平稳。

此外，高端的品牌服务公寓也非常重视物业的确保，维持着较低的折旧率，再行再加品牌本身的价值，也都不利于物业长年的价值提高。　　ONYX酒店集团北亚区办事处商业发展部副总裁黎志财就回应，现在最风行的一句话就是转型，很多香港的上市开发商都致力于转型手中持有人项目，以饱和状态自己的现金流。

转型也是现在多数开发商所思维的问题，这与整个房地产大市场、金融走势及国家政策有高度关联。当房地产调控政策实施时，地产销售受到压制或者土地价格持续飙高、上市公司对公司股价及财务报表等营都自有操作者模式，因此，从去年开始就有不少服务式公寓运营商都得知许多开发商想要把其中一部分的房地产项目改为自己持有人项目，也印证了目前服务式公寓市场还仍匮乏。

　　中国房地产走势期相当大地影响服务式公寓的运营者。如果开发商的房地产买的十分好，就会考虑到持有人型资产，在房地产回头低谷的时候，开发商买的量不多，要挽回自己的现金不更容易，只有长年持有人的业务才有稳定性。也因此，转型早就被多数房地产开发商默默地拒绝接受，也是势在必行，他更进一步认为，未来几年中国转型现象仍然持续。　　仁恒置地集团有限公司酒店运营部总监沈钢则从开发商的角度来分析，开发商不会精打细算项目的投资回报率。

酒店的产权与服务式公寓无法比起，服务式公寓的投资相对来说较灵活性，可经营也可出售，因此现在很多开发商都考虑到将持有人项目引入服务式公寓品牌;此外，如何自由选择投资项目对开发商非常最重要，一般会分开做到服务式公寓，而不会自由选择规划在住宅或者综合体项目中，也就是说选取的服务式公寓品牌的档次要和物业相匹配;第三，自由选择前要看市场的品牌布局，如果市场上有数的品牌，开发商基本上不会中选另一个品牌;第四，则要注意品牌文化的给定，亦即开发商的企业文化与品牌管理公司的文化否完全相同，这几年有很多的酒店管理公司签下没多久就续约了，有可能双方的文化不给定，对方所须要没超过完全一致的尊重。　　服务式公寓的投资附加值相当可观，比如一个综合性项目里有写字楼、商业、服务式公寓，通过三种业态的经营人组不会产生良性循环，相互造就其租金快速增长。又比如，写字楼里入驻的多为国际跨国公司500强劲企业设点，这些企业的高管有可能就是旁边服务式公寓的常住人口客;入驻商业的零售品牌也不会自由选择在综合体举办活动，整个区块的生活便捷度就不会提高。

如此一来除了增进服务式公寓、写字楼及商业的价格提高外，未来二期若有高档住宅研发，大自然价格能只能拉升，这就是业态之间彼此构成做生意良性循环的最佳案例。　　服务式公寓可以带给平稳的现金流和先进设备的客源，特别是在房地产大势不明朗时，服务式公寓就是开发商的业态好自由选择。

黎志财补足解释，在2003年非典时期，酒店入住率非常较低，服务式公寓也不相上下，但原本许多商务住客虽然继续离开了却仍然在缴月租，这就是平稳现金流的差异。酒店比较服务式公寓，虽然可以迅速获得市场定价，服务式公寓的定价有可能往往略为比酒店较低一点，但却可以确保将来利润，对投资方来说也是较好的长线投资。

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